Nouvelle loi sur le permis VV à Ténérife : Mise à jour (décembre 2025) -

En décembre 2025, un changement fondamental s'est produit dans la manière dont les locations de vacances sont réglementées à Tenerife et dans l'ensemble des îles Canaries. La loi 6/2025 du 10 décembre sur la réglementation durable de l'utilisation touristique des logements, publiée le 12 décembre 2025 et entrée en vigueur le 13 décembre 2025, remplace le cadre précédent qui s'appuyait principalement sur les règlements touristiques tels que le décret 113/2015 (viviendas vacacionales).

Dans le cadre du nouveau régime juridique, l'utilisation touristique d'une propriété résidentielle n'est plus considérée comme un droit standard ou présumé. Au lieu de cela, elle est officiellement classée comme une utilisation exceptionnelle des propriétés locatives à court terme, autorisée uniquement lorsque les règles d'urbanisme l'autorisent explicitement.

La primauté de l'urbanisme

La pierre angulaire de la nouvelle loi est le rôle décisif de la planification urbaine. L'enregistrement auprès des autorités touristiques ne suffit plus à donner le droit d'exploiter une location de vacances. Si le plan de zonage, l'ordonnance municipale ou l'instrument de planification applicable n'autorise pas expressément l'utilisation touristique, la location de courte durée est interdite. Le silence ou l'ambiguïté des règlements d'urbanisme est interprété comme un refus et non comme une autorisation.

Cette disposition marque une nette rupture avec le modèle précédent, dans lequel le respect des règles touristiques était souvent suffisant.

Protection des logements résidentiels : La règle des 80 % / 90

La loi donne la priorité à l'usage résidentiel permanent en tant que fonction première du parc immobilier :

• - Au moins 80 % des logements doivent rester à usage résidentiel dans l'ensemble des îles Canaries.

• - Sur les îles à forte vocation touristique, comme Tenerife, ce seuil passe à 90 %.

Les écarts par rapport à ces limites ne sont possibles que s'ils sont explicitement justifiés par des instruments formels de planification urbaine et étayés par des études de capacité de charge et de durabilité pour les nouvelles licences vv.

Interdictions absolues auxquelles il ne peut être dérogé

Certains biens et lieux sont catégoriquement exclus de la location touristique, quelle que soit l'intention de la municipalité. Il s'agit notamment de

• - Les zones naturelles protégées et les zones Natura 2000, à moins qu'un plan de protection n'autorise explicitement l'utilisation touristique.

• - Les terres agricoles rustiques ou protégées ne sont pas éligibles pour l'obtention de nouvelles licences vv.

• - les zones inondables, les zones côtières inondables et les terrains du domaine public maritime-terrestre

• - Les propriétés classées comme logements sociaux (VPO), ou qui ont eu ce statut au cours des 10 dernières années.

• - Les logements considérés comme indignes ou insalubres ne peuvent pas être utilisés comme hébergement touristique.

Ces restrictions sont absolues et ne peuvent être levées par des décisions locales d'urbanisme.

Âge minimum requis pour les propriétés

Afin de décourager les projets spéculatifs destinés à la location de vacances immédiate, la loi introduit une condition d'âge minimum :

• - À Tenerife, une propriété doit avoir au moins 10 ans pour être éligible.

L'âge est déterminé à l'aide de documents officiels tels que les permis de construire, les certificats de première occupation ou les données cadastrales. Les exceptions ne sont possibles que dans le cadre d'instruments de planification valides et sont expressément exclues dans les zones classées comme marchés résidentiels tendus.

Marchés résidentiels tendus : Suspension automatique

Si une municipalité ou une zone est déclarée "zona de mercado residencial tensionado" :

• - toutes les nouvelles autorisations de location touristique sont automatiquement suspendues

• - Les autorisations existantes peuvent être maintenues, mais ne peuvent être étendues ou intensifiées.

Ce mécanisme est régi par la loi et ne nécessite pas d'action municipale supplémentaire.

Système d'autorisation temporaire (clé pour Tenerife)

Les autorisations de location de vacances sont désormais accordées dans le cadre d'un régime d'autorisation temporaire, généralement valable cinq ans. Le renouvellement n'est pas automatique et nécessite

• - la présentation d'une nouvelle déclaration

• - un certificat municipal confirmant la conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur

• - la confirmation que la zone n'est pas désignée comme étant sous tension

• - Le dépôt de la demande de renouvellement dans le dernier mois avant l'expiration.

L'absence de renouvellement dans les délais entraîne la radiation obligatoire et définitive de l'enregistrement.

Des obligations d'enregistrement et de publicité plus strictes

Chaque bien immobilier autorisé se voit attribuer un numéro d'enregistrement officiel. Ce numéro doit apparaître clairement sur :

• - Les plateformes telles que Airbnb, Booking.com et autres portails similaires.

• - Le site web du propriétaire

• - Tous les supports publicitaires en ligne et hors ligne.

Le non-respect des exigences en matière de publicité pour les locations touristiques de courte durée constitue une infraction à la réglementation.

Résumé : Quand vous pouvez et ne pouvez pas louer (décembre 2025)

Vous pouvez louer si

• - les règles d'urbanisme autorisent expressément l'utilisation touristique

• - le bien a au moins 10 ans

• - le logement n'appartient pas à une catégorie interdite

• - la zone n'est pas classée comme marché résidentiel tendu

• - Le bien est correctement enregistré et annoncé avec son numéro officiel.

Vous ne pouvez pas louer si

• - les règles d'urbanisme ne l'autorisent pas explicitement

• - Le logement est ou a été un logement social au cours des 10 dernières années

• - Le logement est situé dans une zone protégée ou restreinte

• - le logement est trop récent ou classé comme logement insalubre

• - La combinaison d'usages résidentiels et touristiques est illégale

• - Une autorisation temporaire a expiré sans être renouvelée

Cette réforme législative représente l'un des cadres de location de vacances les plus restrictifs et les plus planifiés introduits en Espagne à ce jour, avec des implications particulièrement significatives pour Tenerife.